宏发证券 要做好“潮水退却”的准备，房价或将超出想象

国家统计局公布的2026年4月70城数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市环比下降0.2%，三线城市环比下降0.3%。看着差距不大，趋势却完全不同。

2025年重点30城二手房价格与历史峰值相比整体跌幅约39%，一线平均跌幅37%，二线平均38%。数字摆在这里，＂退潮＂两个字才有了分量。

回头看中国的房价，在全球都算贵的。因为住房和户籍绑得太深，跨国横比不太好做。

但多份研究都指向同一件事，深圳、北京、上海的房价收入比长期排在全球前列。中国家庭资产里，房子占的比例偏高，比多数发达经济体都要高。

同样为房价头疼的英国，房产占家庭财富的比例大约36%，只有我们的一半。资产结构越集中，房价一转向，波及面就越广。高价不是凭空来的。

上世纪八九十年代城镇化提速，进城人口一波接一波，住宅需求集中释放。开发商借着这波红利大规模借钱扩张，土地财政也跟地方发展深度绑定。

等到人口增速见顶、城镇化推进接近尾声，潮水就开始往回走。2020年监管层主动出手为房地产去杠杆，给开发商融资划了＂三道红线＂。

这一刀下去，全行业才第一次真切明白，永动机不存在。出险名单越来越长，恒大是最典型的一个。

整个行业陷入通缩式收缩，投机买盘飞快撤离，房价一路下行。到了2025年1月，三四线城市房价同比跌幅一度达到9.1%，部分资源枯竭型城市像鹤岗、玉门，房价跌破4000元每平方米。

这些数字曾经被当段子传，如今成了不少小城市的日常。从企业端把压力传到居民端，只用了三年左右。

2024年5月那一揽子刺激，包括松绑房贷、地方政府拿几千亿收储存量房，一度让人以为拐点到了。可市场并没有立刻回应。原因不难拆。

居民杠杆早就加满，房价还在下坡路上。利率再低、门槛再松，谁也不敢轻易再上车。

过去成交靠的是把房子当＂稳赚不赔的资产＂这个信念，被三年下跌打碎之后，光靠低利率喊不回来。那房价下跌到底算不算好事？

我们觉得，只对了一半。长期看，泡沫缩水确实有利于经济结构再平衡，年轻人不用把三十年现金流全押在一套水泥壳子上。

但短期麻烦在于，居民端的杠杆已经绷紧。大量家庭靠按揭持有房产，一旦价格跌破未还贷款余额，就掉进了＂负资产＂状态。

违约风险上去了，消费也被挤出来，家庭把大把现金流拿去还房贷，别的地方就没钱花。

日本上世纪90年代地产泡沫破裂后走的就是这条路。居民埋头去杠杆，内需长期低迷，通缩阴影反复出现，一代人的消费习惯都被改写。这也是不少经济学家对当下情境保持警觉的原因。

摩根士丹利预测2026年新房价格仍有2%到3%的惯性下跌，核心城市的全面复苏可能要等到2027年下半年；瑞银则担忧人口结构和高库存的长期压制。观点有分歧，谨慎却是共识。

外溢效应还会扩散到贸易端。大型经济体出口体量大本身不奇怪，真正引起摩擦的是进口偏弱。出得多、买得少，顺差就撑起来。

地产调整不直接冲击工业产出，但会削弱居民信心，压制内需，把本该在国内消化的商品推向海外。顺差扩大之后，围绕＂产能过剩＂的争论就更频繁地出现在国际场合。

2026年上半年，中欧、中美在新能源汽车、光伏上的博弈不断升温，背后就有这一层原因。摆在决策层面前的路，没有一条是轻松的。

去杠杆的目标基本达到，泡沫也部分挤出，但价格调整的速度显然超预期。继续加大托底，就要担心道德风险和泡沫再度膨胀；维持相对克制，让价格自己出清，又怕走进类似日本的通缩循环。

走钢丝，两边都是悬崖。这也是为什么2026年调控的口径更谨慎、更强调持续性。

再回到普通人视角。退潮的意思不是所有房子一起贬值，而是普涨行情被抹平之后，房产真实价值的差距被彻底摊开。国家统计局数据显示，2026年2月至4月，上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和0.7%，涨幅连续扩大。

北上广深，加上杭州、成都、南京、武汉这类常年吸引人口的城市，核心地段优质板块去化明显好转。人口外流地区和远郊板块，压力一点没减。

上海的复苏细节值得掰开看。根据网上房地产数据，2026年5月上海二手房网签成交28023套，同比增长约31%，创近6年来的5月份同期新高。

4月上海二手房成交中，总价300万元以下房源占比由3月的61%下降至59%，300万至500万元占比升至22%，500万元以上改善型房源占比由16.6%升至17.9%。市场从＂老破小托底＂逐步切换到＂改善接力＂，链条重新打通。

反方向的画面同样清楚。人口持续外流的三四线、县城和大城市远郊，年轻人不断往外走，留守的多是老人。

新增购房需求近乎停滞，二手房挂牌量堆得越来越高，去化周期普遍超过十年。加上过去多年密集开发形成的存量过剩，业主只能不停下调挂牌价才能出手。

部分县域新区从峰值算起降幅三到四成，依然难觅接盘者。这才是让人真正心里发凉的地方。即便在同一座城市里，分化也在拉大。

核心城区的学区小户型和改善大三房稳得住，远郊刚需盘、老旧无电梯多层、户型落后的超大户型持续折价。同一小区里，采光、楼层、户型好的成交稳定，低楼层、临街、格局不合理的要下调十到二十个百分点才能出手。

2025年一线城市土地成交建筑面积同比下降21%，但成交金额反增19%，楼面价持续攀升，这就是资金用脚投票的结果。这轮分化的底层动因是长期的，短期扭不过来。

人口结构进入拐点，城镇化接近尾声，人口不再均匀铺开，而是集中往头部城市群聚拢。全国居民人均住房建筑面积已经达到41.76平方米，市场从＂有没有房＂切到＂要不要换更好的房＂。

在不少重点城市，二手房成交占比明显上升，部分甚至超过新房。房子的属性正在从投资品向消费品回归，这是二十年一遇的大转向。

政策端也在悄悄换轨。租购并举、保障性住房、住房以旧换新等制度陆续落地，房产的投资属性被系统性削弱。

居民自身的观念也在变，家庭资产更趋多元，不再一股脑往钢筋水泥里塞。目前多数城市租售比已经进入合理区间，租金收益率达到2%以上，部分项目甚至达到5%以上；而国有银行5年期定期存款利率仅为1.3%左右。

理财替代物越来越少，好房子的稀缺性反而在被重新定价。不同人群的应对方式并不一样。

刚需自住优先看主城区、轨交沿线、教育医疗配套成熟的现房或准现房，避开人口外流的新区和远郊，总预算和月供比例都要留出余地，别把家庭现金流用满。

手里有多套的家庭，先出清远郊、县城、老旧无配套的弱势房源，保留核心城市优质自住或改善盘，闲置的先出租覆盖持有成本，长期没人问津的择机挂牌出售。

想置换的家庭，可以借助多地推行的以旧换新政策，享受税费减免、贷款提额、补贴等配套，先卖后买，把资产结构切换到流通性更强的三居、四居改善户型上。

2026年2月26日新一轮＂沪七条＂落地后，上海二手房单日成交冲高至1324套，说明政策组合拳一旦精准，效果比过去来得更快。窗口期虽然有，但一定是留给行动派的。

要强调的是，潮水退去不等于市场无序下跌。相关部门持续出台稳定组合拳，下调房贷利率、降首付比例、提高公积金贷款额度，人口流入城市合理供应土地，库存高企城市缩减新房开发规模，同时推进存量项目交付，把购房者的权益兜住。

政策的目标是稳合理自住需求、挤投机泡沫，让市场回到居住本源。既不会放任中小城市房价失序，也不会重启普涨行情。

结构性分化，就是未来相当长一段时间的稳定格局。对普通家庭来说，早点承认＂潮水已经退去＂这个事实，比死等下一轮普涨要重要得多。

房子还值不值钱，取决于它所在的城市有没有人来、有没有产业、有没有真正稀缺的资源加持。买房这件事，从赌大盘转向看现金流、看流动性、看城市底牌。

想清楚这一层，才算真正为下一个周期备好了粮草。

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